MBC不動産の売却のマメ知識
不動産売却の流れ
一般的に家や土地を売るという出来事は、一生のうちにそう何度も体験することではありません。
不動産取引に慣れている人などいらっしゃいませんし、普通はそういったことを考えることすらないと思います。
こちらのコーナーでは、不動産売却の流れとそれに基づく売却のマメ知識をご紹介しています。
不動産売却をご検討されているお客様の参考になれば幸いです。
step1. 売却相談
不動産の売却ってどうするんだろう？
- まだすぐ売却ではないけど、市場動向や近隣の取引相場を知りたい。
- ローンが残っていても売却できる？費用や税金についても知りたい。
- 築年数が古いけど売却できる？リフォーム・解体は必要？
- 買い替えしたいが、売却が先？購入が先？
- そもそも不動産売却をする場合、まず何をすればいいの？
素朴なギモンから、具体的な売却のご相談まで、まずは何でもお話下さい！
もちろんご相談は無料。秘密は厳守。しつこい営業などは決して行いません。
マメ知識1不動産売却にも各種経費や税金がかかります！
売却金額から諸経費を差し引いた金額が手取り金額となります。
諸経費内訳
| 登記費用等 |
ローンが残っている場合の「抵当権抹消費用」や「相続登記費用」「売渡証書作成費用」などです。 作業は司法書士に依頼します。 |
|---|---|
| 境界確定費用 |
お隣との境界や道路との境界を確定するための費用です。 土地家屋調査士に作業を依頼します。 |
|
建物解体費用 リフォーム費用 |
建物を解体して更地にしたほうが良い場合、また、建物のリフォームをした方が良い場合は、その費用負担が必要です。 |
| 仲介手数料 |
規定の仲介手数料が必要です。 例）売却代金が４００万円を超える場合、売買代金×３％＋６万円＋消費税 |
|
税金 所得税／住民税／印紙税 |
売買契約書に貼る「収入印紙代」また、売却によって譲渡益がでた場合、「所得税」「住民税」がかかります。 （ご自宅の売却の場合は特別控除が受けられる場合もあります） |
場合により、上記以外の経費も必要となる場合があります。
経費を支払った後、手もとにいくら残るのか。これを知っておくことは、不動産売却にとって大切なポイントです。
step2. 価格査定・調査
物件価格の決まり方
売主様にとって「１円でも高く売りたい」といったご希望があるのは当然のことです。
しかしながらむやみに高い金額を提示しても、なかなか売ることはできません。
我々MBC不動産では、各エリアごとの専門の担当スタッフを配置し、豊富な取引実績と入念な物件調査を基に、おおよそ３ヶ月程度で売却できると思われる価格をアドバイスさせて頂きます。
もちろん査定を依頼したからと言って、必ず売却しなければならないわけではありません。
売却はしないとしても、現在の価値を把握しておくことは、次のステップに向けての大切な一歩となります。
じっくりご検討頂いてお客様にとっての最善の方法をご選択下さい。
マメ知識2不動産の価格には査定価格を含めて以下の３つが存在します
- 査定価格
- 売り出し価格
- 実際の売却価格
査定価格
査定価格とは我々のような不動産業者が依頼を受けて、お客様の不動産の「現在の市場価格、価値を評価する」価格です。
査定価格は次のような要因を参考に決定します。
- 所在地
- 面積
- 過去の取引実績
- 路線価や公示価格
- 接道状況（道路の向き）
- 建物の築年数や状況
- マンションであればお部屋の階数 etc…
MBC不動産では査定の方法は２種類ございます。
| 机上査定 | 物件の所在地を教えて頂いたうえで、近隣の相場・用途地域・公示価格・路線価格等から不動産の価格をお答え致します。現地確認を行わないことで、スピーディーにお答えできますが、査定価格はあくまで概算となりますので予めご了承ください。 |
|---|---|
| 訪問査定 |
ご売却予定の不動産の室内の状況、設備の状態や陽当たり・環境等、実際に現地にお伺いいたします。 また、市役所での調査や法務局での調査等を行い、周辺の取引事例や公示価格・路線価格等からより正確な売却予想価格を「価格提案書」にてご提示させていただきます。 |
売り出し価格
よく勘違いされるのですが、「査定価格＝売り出し価格」ではありません。
売り出し価格を決定するのは、あくまでも所有者である売主様であって、我々不動産業者は、売却できると思われる価格をアドバイスするだけです。
お客様の希望価格と査定価格を基に、弊社担当者や身の回りの方とよくご相談のうえ、納得のいく売り出し価格を決定して下さい。
実際の売却価格
実際の売却価格とは「不動産売買契約書に記載される契約金額」です。
実際の売却価格は、売主様と買主様の合意の上、決まります。
買主様のご希望により、値引き交渉がある場合があります。
もちろん値引き価格に納得がいかなければ断ることも可能ですし、逆に売主様からの交渉により折り合いをつけることも可能です。
step3. 媒介契約締結
媒介契約の種類
不動産業者に不動産の売買を依頼する場合、「媒介契約」という契約を締結します。
媒介契約には以下の３つの種類があります。専属専任媒介契約と専任媒介契約の契約期間は３ヶ月以内です。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
売却の際の条件
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
|
複数の不動産会社への依頼 （１社にしぼらず、複数の会社へ売却を依頼する方法。売却価格はどこも同じでなければならない。） |
× | × | ◯ |
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売主様自ら買主を探すこと （売主様自ら買主を発見した場合、直接売買契約をすることができる。仲介手数料は不要。） |
× | ◯ | ◯ |
|
レインズ（指定流通機構）への登録 （国土交通大臣の指定するレインズへ物件登録を行ってもらえるかどうか。登録したほうが早く売却できる可能性が高くなる。） |
５日以内に登録 | ７日以内に登録 | × |
|
報告義務 （売主様に対する、売却活動の状況のご報告。一定の頻度で文書でご報告。） |
１週間に１回以上 | ２週間に1回以上 | × |
マメ知識3各媒介契約のメリットとデメリット
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 |
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専任媒介契約 おすすめ |
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| 一般媒介契約 |
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step4. 売却活動
MBC不動産の営業活動
MBC不動産では、各セクションのネットワークや、MBCハウス（MBC開発住宅事業部）とのネットワークや、多彩な営業活動及び広告媒体を通し、購入希望者を探します。
- (社)西日本不動産流通機構への情報登録
- 弊社へご登録頂いているお客様への情報提供
- 売却不動産近隣の方々へのご紹介
| 各種webでの情報公開 |
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|---|---|
| 各種広告媒体 |
|
| その他営業活動 |
|
マメ知識4チラシなどには載せてほしくないといったご希望ももちろんOK！
- 広告掲載はしてほしくない。
- 写真入りの広告はちょっと。。。
- ご近所に売りに出しているのを知られたくない。
といったご要望にも柔軟に対応致します。遠慮なくお申し付け下さい。
売却活動の状況報告
| 売却活動状況報告 | 営業活動の状況のご報告を定期的に行います。 |
|---|---|
| 市況報告 | 公示価格や路線価格、また近隣の成約事例等、随時ご報告致します。 |
| 売却方法のご提案 | リフォームや建物の解体、ハウスクリーニングやお庭のお手入れなど。状況に応じ、随時ご提案致します。 |
step5. 売買契約締結
購入希望者が見つかり、諸条件が整えば売買契約を交わします。
契約に至るまで
売買物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。
これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期など、契約のための条件を調整します。
そして、条件が整ったら不動産売買契約を結びます。
売買契約とは？
- 不動産売買契約書を売主様、買主様で取り交わし契約の詳細を取り決めます。
- 売買契約にあたり、売主様は物件の状況を告知する義務があります。MBC不動産では、売主様からお伺いした内容を買主様に告知する「告知書」を準備しています。
- 契約内容に違反すると、違約金の支払いが必要となる場合もありますので、トラブルにならないよう契約内容を正確に把握し、不明な点は不動産会社に確認をとりましょう。
契約時に用意するもの
一般的には以下のものが契約時に必要となります。契約の内容によって必要となるものが異なりますが、弊社スタッフが事前にご準備頂きたいものをご案内致しますのでご安心下さい。
ご本人が契約に立ち会われる場合
- 登記済権利証、登記識別情報
- ご印鑑（実印でも認印でも構いません）
- 本人確認ができるもの（運転免許証、健康保険証など）
代理人として、もしくは共有者の代表として契約に立ち会われる場合
- 委任状（本人、共有者の全員の自署と実印を押印したもの）
- 本人、共有者全員の印鑑証明書（発行日から3ヶ月以内のもの1通）
- 代理人、共有者の代表の方の実印および印鑑証明書（発行日から3ヶ月以内のもの１通）
- 代理人、共有者の代表の方の本人確認ができるもの（運転免許証、健康保険証など）
step6. お引っ越し・お引き渡しの準備
残代金の受領までに隣地や道路との境界確認、お引越しや水道・ガス・電気など公共料金の精算を済ませ、買主様へ引き渡せる状態にする必要があります。通常、契約から引渡しまでは、1ヶ月～2ヶ月ほどの期間を要します。
引渡し準備
境界確認
お隣りとの境界（民民境界）や道路との境界（官民境界）を明確にし、買主様へ説明します。土地家屋調査士へ境界の確定を依頼し、後々トラブルになることのないよう確認します。
お引っ越し
買い替えの場合は、先に新居へ引越してから引渡しを行うのがスムーズです。とはいえ、売却代金を受け取ってから新しい家の資金にしなければならない場合もあると思います。そのような場合でも様々な方法がありますが、よりスムーズに進める方法について、事前に不動産会社に相談しましょう。
また、お引越しの際に、不動産取引に重要な書類を失くしてしまわないように必要書類を不動産会社に確認し、まとめておきましょう。
建物の解体・整地
契約条件に「解体し引渡す」という内容があれば、引渡日までに建物の解体を終わらせる必要があります。
ローンが残っている時は（抵当権の抹消）
売却物件に、住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、残りの債務を精算したうえ、抵当権を抹消しなければなりません。
お引渡し日（残金決済時）に売却代金にて精算することも可能です。その場合には、事前に金融機関の抵当権者と事前の打合わせが必要です。
MBC不動産では、担当者がお客様のご都合に合わせて調整を行いますのでご相談下さい。
step7. 残代金決済・お引き渡し
通常、残代金の受領と同時に物件の引渡しを行います。
契約時に定めた内容で物件の引渡しが完了すれば、売買契約は全て終了です。
残代金決済・引渡し当日の流れ
-
登記関係書類の確認
まず、司法書士が所有権移転登記に必要な売主様・買主様の登記関係書類を確認しますので、売主様・買主様は手続きに必要なそれらの書類へご記名・ご捺印を行います。
-
残代金の受領・各種負担金の精算
買主様から残代金を受領します。
通常、残代金はお振込みによって支払われ、現金を数えるようなことはありません。
また、固定資産税やマンション管理費などの日割り清算も行います。 -
鍵や関係書類の引渡し
物件の鍵や境界確認書、各種設備の説明書、検査済証、設計図書、マンションの管理規約やパンフレットを買主様にお渡しします。
-
経費の支払い
各種経費をお支払い頂きます。受け取る残代金から各種経費を差し引いて、残った手取り金額をお振込する形が主流です。
-
引渡し完了
以上で残代金決済・お引き渡しは完了です。
残代金決済時に必要なもの
残代金決済時には、一般的に以下のようなものが必要です。
ただ、ケースバイケースで必要なものは異なります。
残金決済前には弊社担当者より、当日必要なもののご案内をいたしますのでご確認の上、ご準備下さい。
- 登記済権利証、登記識別情報
- 実印・印鑑証明書
- 鍵
- 預金通帳
- 本人確認ができるもの（運転免許証、健康保険証など）
マメ知識5固定資産税は誰が払うの？
固定資産税および都市計画税の納税義務者は、毎年１月１日現在、各市町村に備え付けられた固定資産税課税台帳に、その土地・建物の所有者として登録されている人ということになります。
年の途中で売買などにより所有者が変更された場合でも、その年１年間は、基準日にしたがって従前の持ち主（売主様）に対して課税される事になります。
不動産取引の通例では、引渡日を境として、１年間の固定資産税・都市計画税の税額を日割り精算し、１月１日から引渡日前日までは売主様負担、引渡日から１２月３１日までは買主様の負担とするのが一般的です。
この場合、残代金決済時に、買主様負担分の固定資産税・都市計画税を買主様から売主様にお支払いいただき、その年１年分は買主様からお預かりした分を含めて売主様にお支払いいただくということになります。
その後 確定申告をお忘れなく
不動産売却をしたら確定申告をしましょう
不動産売却により譲渡益が出た場合、確定申告して「譲渡所得税」という税金を納めなければなりません。
一方、譲渡損となった場合、一定の要件を満たせば、確定申告により、給与などの所得と損益通算し税金を安く出来る場合があります。
マメ知識6居住用財産（マイホーム）の売却なら３０００万円の特別控除も！
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、一定の要件を満たせば物件の所有期間にかかわらず、最大３０００万円の特別控除の特例を受けることができます。
ただし買換えなどの他の特例の適用を受ける場合にやこの特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる場合には、適用されない点に注意が必要です。
